La grande migration : quand les millionnaires abandonnent l’immobilier européen
Rendements effondrés, fiscalité punitive, contraintes administratives... Découvrez pourquoi les fortunes européennes fuient massivement l'immobilier en 2025.
Chiffres clés
68% des millionnaires détenaient principalement de l’immobilier jusqu’en 2023
2025 marque un tournant historique avec une revente massive
+32% d’expatriation fiscale entre 2022 et 2024
49% prévoient d’augmenter leur exposition aux actifs numériques en 2025
Alerte marché : la stagnation devient correction
Une quasi-stagnation inquiétante
L’immobilier européen connaît une période de stagnation dangereuse avec seulement +0,2% de hausse en 2024, ce qui représente en réalité une quasi-stagnation compte tenu de l’inflation. Cette performance décevante marque un tournant dans la perception de l’immobilier comme valeur refuge.
Morgan Stanley prédit la chute
Les analystes de Morgan Stanley prévoient une correction potentielle de 10 à 20% d’ici fin 2025, confirmant les craintes d’un retournement de cycle majeur. Cette prévision vient valider les inquiétudes croissantes des investisseurs avertis qui anticipent déjà la sortie.
Les investisseurs anticipent
Cette perspective de baisse des prix, combinée à la faible liquidité structurelle de l’immobilier, pousse les investisseurs les plus avertis à anticiper la sortie avant la correction. Le timing devient crucial dans un marché où la liquidité se raréfie.
Un changement de paradigme durable
Au-delà d’une simple mode
Le désengagement massif de l’immobilier ne relève pas d’un effet de mode passager mais d’une transformation structurelle profonde des stratégies patrimoniales. Les fondamentaux du marché ont changé, et cette nouvelle réalité s’impose aux investisseurs.
L’abandon de la “pierre refuge”
Les millionnaires abandonnent progressivement la “pierre refuge” traditionnelle au profit d’actifs plus performants, plus liquides et moins contraints administrativement. Cette mutation reflète une adaptation aux nouvelles réalités économiques et fiscales.
Une révolution de l’investissement
Cette migration massive vers les actifs numériques et l’international rebat complètement les cartes du monde de l’investissement. Les stratégies patrimoniales se réinventent face aux contraintes croissantes de l’immobilier physique.
Liquidité et agilité : les nouveaux impératifs
La flexibilité devient essentielle
Les millionnaires privilégient désormais des actifs liquides pour pouvoir réagir rapidement aux différents cycles économiques. Dans un environnement incertain, la capacité à ajuster rapidement son allocation devient un avantage compétitif majeur.
L’immobilier : un boulet ?
L’immobilier, intrinsèquement moins liquide, ne permet plus cette flexibilité indispensable dans un environnement économique devenu incertain et volatil. Les délais de transaction, parfois de plusieurs mois, constituent un handicap majeur.
Les alternatives liquides
Plusieurs catégories d’actifs offrent l’agilité recherchée :
Actions via ETF sur le marché américain : diversification instantanée et liquidité quotidienne
Private equity spécialisé dans les entreprises numériques : rendements supérieurs et exposition à l’innovation
Cryptomonnaies : agilité maximale et décorrélation des marchés traditionnels
Ces alternatives permettent une réallocation rapide en fonction des opportunités de marché.
L’expatriation fiscale : une tendance qui s’accélère
Des chiffres révélateurs
Les statistiques révèlent une tendance saisissante : +32% d’expatriation fiscale pour les millionnaires européens entre 2022 et 2024 (Source : Henley & Partners). Cette accélération témoigne d’un ras-le-bol fiscal croissant.
Destinations privilégiées
Cette fuite vers des juridictions plus favorables se concentre sur plusieurs destinations stratégiques :
Dubaï : fiscalité nulle et infrastructure moderne
Bulgarie : taux forfaitaire attractif au sein de l’UE
Portugal : régime des résidents non habituels
Ces juridictions offrent un cadre fiscal allégé tout en maintenant qualité de vie et sécurité juridique.
La pression fiscale sur l’immobilier
Cette migration témoigne d’une exaspération face à la pression fiscale croissante sur l’immobilier en Europe. Les gouvernements européens ciblent les propriétaires pour renflouer leurs caisses et combler leurs déficits budgétaires.
Objectif : renflouer les caisses
Les gouvernements européens ciblent systématiquement les propriétaires immobiliers pour renflouer leurs caisses et combler leurs déficits structurels. Cette stratégie pousse les investisseurs sophistiqués vers des horizons plus cléments.
L’attrait des actifs numériques décorrélés
Un mouvement massif
Face à ces difficultés multiples, 49% des millionnaires prévoient d’augmenter leur exposition aux actifs numériques en 2025 (Source : UBS Global Family Office Report 2025). Ce chiffre illustre un changement radical de mentalité.
Génération de valeur
Ces investissements génèrent de la valeur patrimoniale et s’apprécient dans le temps, tout en offrant des revenus mensuels issus de l’exploitation des profits et une augmentation progressive de la valorisation.
Private equity : l’alternative performante
Le private equity dans les entreprises en ligne, notamment aux États-Unis, séduit par sa flexibilité et ses rendements supérieurs aux marchés traditionnels. Ces investissements offrent une exposition à l’innovation technologique avec des multiples de sortie attractifs.
L’écosystème américain
L’écosystème entrepreneurial américain, particulièrement dans la tech, offre des opportunités de croissance que l’immobilier européen ne peut plus égaler. La Silicon Valley et les hubs technologiques continuent d’attirer les capitaux.
Explosion des contraintes juridiques et fiscales
L’enfer administratif
La gestion immobilière devient un véritable cauchemar administratif : plus de 60% des grandes villes européennes appliquent désormais un plafonnement strict des loyers, limitant drastiquement la rentabilité.
Protection du propriétaire : une illusion ?
En France, la protection du propriétaire face aux impayés s’érode dangereusement :
Les procédures d’expulsion peuvent durer jusqu’à 2 ans
Les dommages restent à la charge du propriétaire
Les recours juridiques sont longs et coûteux
Cette asymétrie juridique décourage l’investissement locatif.
La fiscalité confiscatoire
Parallèlement, les taxes foncières ont bondi de 30% en moyenne, avec des pics dépassant 50% dans les grandes villes. Cette augmentation érode significativement la rentabilité nette des investissements immobiliers.
Exemples concrets
Paris : taxe foncière +45% sur 5 ans
Lyon : +38% sur la même période
Barcelone : nouvelles taxes touristiques prohibitives
Des rendements qui s’effondrent
La réalité des chiffres
Les rendements bruts dans les grandes villes européennes plafonnent désormais à moins de 3%, un niveau historiquement bas qui ne compense plus les risques et contraintes.
Le piège du levier bancaire
Pour un premier achat en France, le taux d’intérêt moyen s’établit à 3,11%, rendant l’utilisation du levier bancaire problématique et réduisant fortement la rentabilité nette de l’opération.
Une équation impossible
Résultat : l’utilisation du levier bancaire devient problématique et le coût du crédit réduit drastiquement la rentabilité de l’opération immobilière. La marge de manœuvre financière se réduit comme peau de chagrin.
Le temps de remboursement
Avec un rendement aussi faible, il faut attendre environ 50 ans pour solder son crédit immobilier. Même avec un effet de levier, l’opération apparaît désormais peu attractive comparée aux alternatives disponibles.
Comparaison avec d’autres actifs
Pendant ce temps, d’autres classes d’actifs offrent des rendements bien supérieurs avec une liquidité accrue et moins de contraintes de gestion.
Un exode massif qui surprend les experts
Le basculement historique
Jusqu’à fin 2023, plus de 68% des millionnaires détenaient principalement de l’immobilier dans leur patrimoine (Source : Knight Frank). Cette préférence historique semblait indéboulonnable.
Le tournant de 2025
Pourtant, 2025 marque un tournant historique avec une revente massive de biens immobiliers de la part des grandes fortunes, qui réorientent massivement leurs investissements vers de nouveaux actifs.
Particulièrement en Europe
Ce phénomène touche particulièrement l’Europe, où l’environnement devient de plus en plus hostile aux propriétaires entre fiscalité punitive, réglementation contraignante et rendements déclinants.
Les zones les plus touchées
Les marchés les plus affectés sont :
France : fiscalité croissante et réglementation stricte
Allemagne : contrôle des loyers généralisé
Espagne : nouvelles taxes sur les résidences secondaires
Analyse et recommandations
Constats principaux
Rendements insuffisants : moins de 3% brut ne justifie plus l’illiquidité
Fiscalité croissante : les taxes foncières continuent d’augmenter
Contraintes administratives : la gestion devient un fardeau
Risque de correction : 10-20% de baisse potentielle selon Morgan Stanley
Opportunités alternatives
Les investisseurs avisés se tournent vers :
ETF actions américaines : liquidité et diversification
Private equity tech : croissance et innovation
Actifs numériques : décorrélation et potentiel de croissance
Stratégie d’adaptation
Pour les investisseurs immobiliers actuels :
Évaluer sa position et sa rentabilité réelle
Anticiper une éventuelle correction du marché
Diversifier vers des actifs plus liquides
Optimiser sa structure fiscale
Conclusion : s’adapter ou subir
La transformation en cours n’est pas temporaire mais structurelle. Les investisseurs qui s’adapteront rapidement à ce nouveau paradigme seront les mieux positionnés pour préserver et développer leur patrimoine.
L’immobilier européen reste un actif, mais n’est plus l’alpha et l’oméga des stratégies patrimoniales. La diversification intelligente, la liquidité et l’agilité deviennent les maîtres-mots de l’investissement moderne.
Sources
Morgan Stanley Economic Research
Henley & Partners - Global Citizens Report
UBS Global Family Office Report 2025
Knight Frank Wealth Report
OnlineAsset.com
⚠️ Disclaimer :
Cette newsletter est fournie à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil en investissement. Consultez toujours un professionnel avant de prendre des décisions financières.